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同性恋人房产合同纠纷的处理/林文彪

时间:2024-07-13 09:56:52 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9348
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【案情回放】


王某、张某系以共同生活为目的的同性朋友关系。2011年6月20日,王某出资购买北京市东城区某小区1套房屋,房价款为170万元,2011年7月27日,王某领取了该房屋的所有权证。购房后,王某、张某共同在此居住。2011年12月2日,王某作为售房人,与张某作为购房人签订了《存量房屋买卖合同》及《房屋共有协议》,成交价格为232 050元,张某出资10万元(在本次买卖过程中并未实际出资),王某将上述房产的50%产权过户给张某,并于同日办理了产权手续(相关税费均由王某支付),双方领取了各享有50%的《房屋所有权证》。2012年5月,王某、张某因生活琐事产生分歧,张某搬离了诉争房屋。后张某起诉要求对诉争房屋予以分割。


一审中,王某表示双方签订的《存量房屋买卖合同》及《房屋共有协议》对于王某显失公平、背离等价有偿原则,张某利用其与王某之间的特殊身份关系,致使王某草率决定与之签订所谓的房屋买卖合同。对此,张某予以否认,表示王某基于双方的关系,为了表达对张某的感情,才将诉争房屋低价出售给张某。二审中,双方均认可就诉争房屋50%产权进行买卖交易的事实,亦均认可选择在2011年12月2日办理过户是系为了少交相关税费。一审法院认为,王某虽在买卖过程中支付了全部税费,但并不能因此认定上述合同的签订显失公平。故法院对王某的诉讼请求,不予支持。


二审法院认为,该《存量房屋买卖合同》中约定的价格显属过低,明显偏离了该诉争房屋的合理市场价值,签约双方的权利与义务有违公平、等价有偿原则,故双方之间的交易构成显失公平。王某的上诉请求合理有据,应予支持。


【不同观点】


对于本案的解决,原、被告及双方律师各持己见,存在多种观点:


第一种观点认为本案系“假买卖真赠与”。本案中虽然合同约定的房款20余万远低于市价,合同价与市价之间确实存在较大差距,但是由于双方之间存在同性恋人关系,王某系以合同的方式将其所购房产的一半产权赠与张某,双方亦办理了过户手续,王某已不能行使赠与财产过户前的任意撤销权。双方也不存在法定撤销权的情形,故并不能支持王某合同显失公平的主张。


第二种观点认为本案系“半卖半赠”,本案中王某将房产系“半卖半送”给了张某,赠与行为已经发生。


第三种观点认为王某与张某之间系同性恋人关系,摆酒席,家长认可,此种亲密的同性朋友之间的关系“可以参照”适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法解释三》)第六条之规定,即“婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理”。也就是说不能再撤销了,这也有利于对同性恋人关系的保护。


第四种观点认为民事活动应当遵循公平、等价有偿的原则。合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。诉争房屋原系王某于2011年6月出资170万元单独购买。后王某与张某就诉争房屋的50%份额产权进行买卖交易达成一致,且为了少交税费,双方共同选择于2011年12月2日办理过户,签订了《存量房屋买卖合同》和《房屋共有协议》。张某对王某单独购买诉争房屋的具体情形知晓,对王某所支付的对价也有明确的认知,但张某在签订合同、完成过户登记后并未实际支付款项。故本案应当以合同显失公平为由撤销二人之间的《存量房屋买卖合同》和《房屋共有协议》。


【法官回应】


从主客观要件出发保持法院价值判断的中立性


本案的审理焦点在于:第一,如何认定王某与张某所签《存量房屋买卖合同》的性质?是交易还是赠与?第二,本案能否适用赠与撤销权或合同显失公平无效的规定?


一、针对第一个焦点,合同性质问题,笔者认为,当事人有自由处分财产的权利,可以赠与给异性也可以是同性,性别并不是赠与合同成立的阻碍,本案中若王某与张某签订了明确的书面赠与协议,也就不会存在争议。但,本案中王某与张某并未有明确的赠与意思表示,双方签订的系《存量房屋买卖合同》,法院不能按所谓的“常识”将该合同推定为“假买卖真赠与”,也不能认定为“附义务赠与”或“半赠与半买卖”。


应严格按字面解释原则,将王某与张某所签订的《存量房屋买卖合同》理解为买卖合同:合同基础在于双方特殊的同性朋友关系,合同对价系约定的20余万元,合同标的系诉争房产。


(一)赠与合同与其它合同的本质区别在于无偿性,同时,为防止当事人的意思表示瑕疵,重大财产的赠与一般要有书面形式,而本案中的《存量房屋买卖合同》并不符合赠与的构成要件。法院不宜强行突破“买卖合同”的表象而直接认为该案系常见的“假买卖真赠与”。而且,本案中两方当事人都认可《存量房屋买卖合同》系“房屋买卖”而非“房屋赠与”。


在此,有必要与其它案件审理中常见的“假买卖真赠与”作一个区分。“假买卖真赠与”主要存在如下几个特点:(1)此类案件的当事人之间大多存在夫妻、父母子女等婚姻家庭关系。本案中虽然当事人之间认可存在同性恋人关系,但该关系并未被现行法律上升为婚姻家庭关系,并不存在“假买卖真赠与”的前提。(2)此类案件一般没有真实的金钱支付,从“真假意思表示”的角度来看,符合赠与合同的无偿性要求。本案中,王某与张某签订完总房款为20余万元的《存量房屋买卖合同》后,张某向王某父亲的账户内打入10万元,这就不符合赠与合同“无偿性”的本质要求。(3)对于重大的财产赠与,一般都要求当事人有相对明确的意思表示,而“假买卖真赠与”的处理原则是一种对当事人赠与意思表示的推定,其适用有严格限制,并不能过于宽泛。

关于对西部地区承办部分全国性比赛进行经费补助有关事宜的通知

国家体育总局


关于对西部地区承办部分全国性比赛进行经费补助有关事宜的通知

内蒙古、广西、重庆、四川、云南、贵州、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆、新疆生产建设兵团体育局,有关运动项目管理中心:

按照中央援疆援藏政策有关方案和国家体育总局关于支持西部地区承办全国比赛的原则意见,根据西部地区提出的建议,经研究,我们拟定了2011年西部地区承办全国比赛的经费补助方案,拟对全国男子柔道冠军赛等40项比赛进行经费补助(附件1),现将具体事宜通知如下:

一、经费补助主要用于补贴选调裁判员(含仲裁、技术代表等)的交通费用,经费标准按每人/次(往返)2000元执行,新疆、新疆生产建设兵团按每人/次(往返)4000元执行。

二、以国家体育总局有关项目中心下发的比赛裁判员选调通知(注明裁判员所在省份)为依据,按照选调裁判员的数量(含仲裁、技术代表等,不含当地裁判员和辅助裁判员),根据以上标准核拨补助经费。

三、西部办赛补助经费为专项费用,各项目中心不得以西部办赛有单独补助为由,降低这40项比赛的竞赛包干补助经费标准,或克扣相关费用。

四、以上比赛的地点已经确定,不得随意变更,如因不可抗力确需变更比赛地点的,须提前向国家体育总局竞技体育司报告。

五、各赛区需填写经费补助申请表(附件2),同时附比赛裁判员选调通知,以书面形式向国家体育总局竞技体育司申请划拨经费,也可根据地区的实际情况,由省级体育行政部门直接向竞技体育司申请划拨经费。

六、各省级体育行政部门、各赛区要认真执行国家有关规定,严格审查、严格把关,确保专款专用,不出现截留、挪用等问题,将经费落实到比赛当中。


联系人:李劲松、贾宁

电 话:010-87182449、87182492





               (办公厅章)

             二О一一年一月十七日



附件1: 2011西部各省区市承办比赛安排.xls
http://www.sport.gov.cn/n16/n33193/n33208/n33433/n33688/n1986408.files/n1986406.xls
附件2 :西部地区承办比赛经费补助申请表.doc
http://www.sport.gov.cn/n16/n33193/n33208/n33433/n33688/n1986408.files/n1986407.doc


全国人民代表大会常务委员会关于县级以下人民代表大会代表直接选举的若干规定

全国人民代表大会常务委员会


全国人民代表大会常务委员会关于县级以下人民代表大会代表直接选举的若干规定

(1983年3月5日第五届全国人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过)

为了便于实施《中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会选举法》,对县级以下人民代表大会代表直接选举中的若干问题作如下规定:
一、县、自治县、不设区的市、市辖区、乡、民族乡、镇设立选举委员会。县、自治县、不设区的市、市辖区的选举委员会的组成人员由本级人民代表大会常务委员会任命。乡、民族乡、镇的选举委员会的组成人员由县、自治县、不设区的市、市辖区的人民代表大会常务委员会任命。
选举委员会设立办事机构,办理选举的具体事务。
二、选举委员会的职权是:
(一)主持本级人民代表大会代表的选举;
(二)进行选民登记,审查选民资格,公布选民名单;受理对于选民名单不同意见的申诉,并做出决定;
(三)划分选举本级人民代表大会代表的选区,分配各选区应选代表的名额;
(四)根据较多数选民的意见,确定和公布正式代表候选人的名单;
(五)规定选举日期;
(六)确定选举结果是否有效,公布当选代表名单。
县、自治县、不设区的市、市辖区的选举委员会指导乡、民族乡、镇的选举委员会的工作。
三、精神病患者不能行使选举权利的,经选举委员会确认,不行使选举权利。
四、因反革命案或者其他严重刑事犯罪案被羁押,正在受侦查、起诉、审判的人,经人民检察院或者人民法院决定,在被羁押期间停止行使选举权利。
五、下列人员准予行使选举权利:
(一)被判处有期徒刑、拘役、管制而没有附加剥夺政治权利的;
(二)被羁押,正在受侦查、起诉、审判,人民检察院或者人民法院没有决定停止行使选举权利的;
(三)正在取保候审或者被监视居住的;
(四)正在被劳动教养的;
(五)正在受拘留处罚的。
以上所列人员参加选举,由选举委员会和执行监禁、羁押、拘留或者劳动教养的机关共同决定,可以在流动票箱投票,或者委托有选举权的亲属或者其他选民代为投票。被判处拘役、受拘留处罚或者被劳动教养的人也可以在选举日回原选区参加选举。
六、县、自治县的人民政府驻地在市区内的,其所属机关、团体和企业事业组织的职工,参加县、自治县的人民代表大会代表的选举,不参加市、市辖区的人民代表大会代表的选举。
七、驻在乡、民族乡、镇的不属于县级以下人民政府领导的企业事业组织的职工,可以只参加县级人民代表大会代表的选举,不参加乡、民族乡、镇的人民代表大会代表的选举。
八、选区的大小,按照每一选区选一至三名代表划分。
九、选民在选举期间临时在外地劳动、工作或者居住,不能回原选区参加选举的,经原居住地的选举委员会认可,可以书面委托有选举权的亲属或者其他选民在原选区代为投票。
选民实际上已经迁居外地但是没有转出户口的,在取得原选区选民资格的证明后,可以在现居住地的选区参加选举。
十、每一选民(三人以上附议)推荐的代表候选人的名额,不得超过本选区应选代表的名额。
选民和各政党、各人民团体推荐的代表候选人都应当列入代表候选人名单,选举委员会不得调换或者增减。
正式代表候选人名单,经过预选确定的,按得票多少的顺序排列。
相关文件
1. 关于县级以下人民代表大会代表直接选举的若干规定(草案)的说明




关于县级以下人民代表大会代表直接选举的若干规定(草案)的说明

  全国人大常委会法制委员会副主任 王汉斌

1979年五届全国人大二次会议通过的《全国人民代表大会和地方各级人民代表大会选举法》实施以后,各省、自治区、直辖市都经过试点,于1980年和1981年普遍进行了县级以下直接选举。在选举过程中,许多省、自治区、直辖市制定了选举实施细则或者实施办法,并且提出一些具体问题,要求作出统一规定。为了便于“选举法”的实施,原来设想在总结选举经验的基础上制定全国统一的选举通则。现在,从各级人民代表大会代表选举实践来看,需要统一作出具体规定的,基本上都是有关县级以下直接选举的问题,全国和省、自治区、直辖市以及自治州、设区的市的人民代表大会代表选举中的问题,“选举法”已经有所规定,可以不再制定适用于各级选举的通则。为此,民政部和法制委员会根据各地进行县级以下直接选举的实践经验,并参照1953年以来有关直接选举的规定,共同拟定了“关于县级以下人民代表大会代表直接选举的若干规定(草案)”。这个草案曾征求各省、自治区、直辖市和中央有关部门的意见,法制委员会也开了两次全体会议进行讨论,并根据各地方、各部门、各方面的意见作了修改。现将草案中的几个主要问题说明如下:
一、“选举法”对什么人有选举权,什么人没有选举权已经作了规定。但是,对被羁押的正在受侦查、起诉、审判的,受刑事处罚而没有附加剥夺政治权利的,以及正在被劳动教养的和受拘留处罚的人,因为他们的人身自由受到不同程度的限制,是否可以行使选举权利,“选举法”没有具体规定,在实际执行中,各地除对被劳动教养的和受拘留处罚的人的做法不大一致外,其他几种人都是暂停行使选举权利。根据宪法规定,年满18周岁的公民,除依法被剥夺政治权利的人外,都有选举权利,草案规定被判处有期徒刑、拘役、管制而没有附加剥夺政治权利的,以及正在被劳动教养的和正在受拘留处罚的人,都准予行使选举权利。现在的问题是,被羁押的正在受侦查、起诉、审判的人,在判决前难以确定是否被剥夺政治权利。从实际情况看,这些人经过审判,大多数不会被剥夺政治权利,有的还可能无罪释放,如果规定暂停行使选举权利,同已判刑但因为没有被剥夺政治权利而仍然可以行使选举权利的人相比,是很难解释得通的。但是,如果对其中因反革命案或者杀人、放火、强奸、抢劫、爆炸等严重刑事犯罪案而被羁押、尚未判决的人,也准予行使选举权利,群众会不满意。因此,草案规定,因反革命案或者其他严重刑事犯罪案被羁押,正在受侦查、起诉、审判的人,经人民检察院或者人民法院决定,在被羁押期间停止行使选举权利;人民检察院或者人民法院没有决定停止选举权利的,则准予行使选举权利。上述规定对过去的实际作法有较大的改变,在下次直接选举时,需要各地和各有关部门作好必要的准备。
有的地方提出,上述正在受监禁、羁押、拘留或者被劳动教养的人参加选举,有些实际问题需要适当解决。为此,草案规定,由选举委员会和执行监禁、羁押、拘留或者劳动教养的机关共同决定,这些人可以在流动票箱投票,也可以委托有选举权的亲属或者其他选民代为投票。被判处拘役、受拘留处罚或者被劳动教养的人,也还可以在选举日回原选区参加选举。
二、关于人与户口不在一地的公民参加选举问题。现在不少地方存在着人与户口不在一地的情况,如何处理这部分人参加选举的问题,是关系保障公民充分行使选举权利的问题。各地在选举中的做法大体是:在农村,大部分地区允许长期居住而户口不在当地的具有选民资格的人,就地参加选举。在城市,有的允许这些人在居住地参加选举,较多的市则不允许,主要是怕引起要求解决户口迁移问题。经过征求各方面的意见,考虑到为了充分保障公民能够行使选举权利这一公民的基本权利的需要,草案规定,选民在选举期间临时在外地劳动、工作或者居住,不能回原选区参加选举的,经原居住地的选举委员会认可,可以书面委托有选举权的亲属或者其他选民在原选区代为投票。多年居住外地,实际上已经迁居,但是没有转出户口的,在取得原选区选民资格的证明后,可以在现居住地的选区参加选举。对于有些选民可能借此要求解决户口问题的,可以向他们说明,参加选举和迁移户口是两个性质不同的问题,具有选民资格的人参加选举是行使宪法规定的公民的民主权利,而户口迁移则是户籍管理问题,不能混为一谈,选民证不能作为申报户口的根据。
三、关于对选民名单不同意见的申诉由谁受理的问题。草案根据多年来的实践经验,规定由负责进行选民登记的选举委员会受理对于选民名单不同意见的申诉,并做出处理决定。如果申诉人对选举委员会的决定不服,还可以依照“民事诉讼法”的规定,向人民法院起诉。至于对选举中的违法行为的检举和控告,可以依照“选举法”的有关规定(第四十三条)办理。
四、草案规定,选举委员会可设办事机构,办理选举的具体事务,这是因为在县、乡两级直接选举中,选举的具体事务较多。由于选举办公室是临时机构,选举结束以后即可撤销,在选举结束后一些有关选举的工作问题,过去由民政部门负责处理,是必要的。现在县级以上人大都已设立常委会,宪法和“选举法”都规定由各级人大常委会主持选举工作,一些选举后仍需办理的有关选举的工作问题,如个别代表的罢免、补选以及有关选举问题的解答等,可以由县级人大常委会直接办理,较为便利。
五、根据直接选举的经验,草案规定,县、自治县的人民政府驻地在市内的,其所属机关、团体和企业事业组织的职工,参加县、自治县的人民代表大会代表的选举,而不参加市、市辖区的人民代表大会代表的选举,以免重复参加选举。
六、有些驻在乡、民族乡、镇的不属于县级以下人民政府领导的企业事业组织的职工人数很多,参加乡、镇一级选举,其代表所占比例很大,而乡、镇一级人民代表大会主要讨论农村问题,同这些单位关系不大。因此,一些地方建议,这些单位可以不参加乡、民族乡、镇的人民代表大会代表的选举。草案根据这个意见,规定这类企业事业组织的职工可以只参加县级人民代表大会代表的选举,而不参加乡、民族乡、镇的人民代表大会代表的选举,由县级人大常委会同有关单位协商决定。当然,如果这些单位愿意参加乡、民族乡、镇的人民代表大会代表的选举,也是完全可以的。至于某些需要这些单位参加的地方公共事务和公益事业,他们仍然是应当参加的。
七、草案规定,选区的大小,按照每一选区选1至3名代表划分。有的地方提出,基层选举代表,尤其是在城市,除选当地代表外,还需照顾各方面的代表人物,一个选区选1至3名代表不好安排,建议改为按1至5名代表划分选区。从实践经验看,选区划大了,不利于选民行使直接选举的权利,一般以一个选区选1名代表较好,现在规定一个选区可以选1至3名代表,已经考虑到照顾各方面的需要,而且照顾的人数也不宜太多。因此,规定按选1至3名代表划分选区还是可以的。
这个草案是否妥当,请各位委员予以审议。