二手房买卖中的法律风险及其防范措施

党世强


　　“二手房”通常是指再次买卖交易的住房，个人购买单位自建住房，经济适用房及竣工的商品房，办理完毕产权证后再次交易上市买卖，这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大，买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外，特别应防范其中的法律风险，将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

　　购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。为慎重起见，可由购房人委托律师调查，通过核实两证的真实性，避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗，以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

　　签订合同者应具备相应的权利。如：是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利，非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中权限内容是什么？若房屋产权情况不清晰，会给买房人带来种种麻烦，因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查：

（1）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
（2）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
（3）二手房属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

　　确定房产证和土地证属实后，购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有，购房人可只与售房人交易；如该房屋还有共有权人，购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件，如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的，对售房人的授权委托书应进行核实，必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
　　对于已经出租的房屋，可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明，或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
　　待售房屋存在抵押等他项权记载的，购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式，以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

　　有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年，其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中，部分开发商为降低土地成本，少交土地出让金，其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金，因而对于土地使用权使用年限只有五十年的，会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判，要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

　　买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料，是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据，若购房后疏于索要上述资料，可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

　　买房人购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚：预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到买房人的切身利益，因而在购房合同中要有做出明确的约定，切实保护好自身利益。

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党世强律师电话：13791987812



江苏省苏州市人民政府


苏州市人民政府关于印发苏州市居民社会养老保险管理办法的通知



各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会；市各委办局，各直属单位：
《苏州市居民社会养老保险管理办法》已经市政府第89次常务会议讨论通过，现印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。



二○一一年十二月一日

苏州市居民社会养老保险管理办法


第一条 为进一步完善我市社会保障体系，推进城乡社会养老保障一体化进程，保障居民老年基本生活，根据《中华人民共和国社会保险法》《国务院关于开展城镇居民社会养老保险试点的指导意见》（国发〔2011〕18号）、《省政府关于印发江苏省城镇居民社会养老保险制度实施办法的通知》（苏政发〔2011〕144号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 居民养老保险遵循下列原则：
（一）“保基本、广覆盖、有弹性、可持续”，保障水平与我市经济社会发展水平相适应；
（二）个人（家庭）和政府合理分担责任，权利与义务相对应，公平和效率相结合；
（三）政府主导与居民自愿参保相结合，基本养老保险和补充养老保险相结合；
（四）社会统筹与个人账户相结合，逐步形成居民养老保险与其他养老保障制度相衔接的制度体系；
（五）个人缴费、集体补助和政府补贴相结合的资金筹集机制，接受社会团体和个人捐助，多渠道筹集资金。
第三条 具有本市户籍，年满16周岁（不含在校学生），非国家机关、事业单位、社会团体工作人员，未享受离退休待遇以及国家规定的其他养老保障待遇（简称养老待遇），未参加企业职工基本养老保险，或参加基本养老保险后中断缴费的居民，可以在户籍地自愿参加居民养老保险（以下简称参保人员）。
第四条 市人力资源和社会保障局负责全市居民养老保险的政策制定、业务指导和监督检查。各级财政部门负责居民养老保险基金的归集和监管。市委农办、市民政局、市公安局、市残联等部门，按照各自职责做好居民养老保险相关工作。各市（区）人力资源和社会保障部门主管本行政区域内的居民养老保险工作。
第五条 居民基本养老保险基金主要由个人缴费和政府补贴构成，鼓励有条件的集体经济组织对个人缴费给予补助。
（一）个人缴费。参保人员按年向社会保险经办机构缴纳养老保险费。缴费标准目前按每人每年不低于500元标准设定档次，各市（区）可根据当地实际确定档次和标准。参保人员自主选择缴费档次，多缴多得。各级人力资源和社会保障部门根据国家和省规定以及我市居民人均收入情况适时调整公布缴费标准。
（二）集体补助。有条件的村集体应当对参保人员缴费给予补助，补助标准由村集体民主决定。鼓励其他经济组织、社会公益组织、个人为参保人缴费提供资助。
（三）政府补贴。政府对符合领取条件的参保人员全额支付基础养老金，并对参保人员缴费给予补贴，补贴标准每人每年不低于100元，有条件的地区可适当提高补助标准，具体标准和办法由各市（区）政府确定。对重度残疾人、低保人员，各市（区）政府可为其代缴部分或全部最低标准的养老保险费。
参保人员的基础养老金、政府补贴所需资金由各级财政分级负担。
第六条 有条件的地区可探索建立居民补充养老保险制度。已经享受居民基本养老保险待遇的居民可以在户籍地自愿参加居民补充养老保险。居民补充养老保险实行个人一次性缴费，各级财政分别给予补贴，补充养老金从缴费次月起享受。居民补充养老保险的缴费标准、缴费年限，待遇计发标准、财政补贴标准由各市（区）根据当地经济发展水平，在财力适可范围内确定。
第七条 社会保险经办机构应当为每个参保人员建立终身记录的居民养老保险个人账户。个人缴费、集体补助及其他经济组织、社会公益组织、个人对参保人员缴费资助、政府对参保人员的缴费补贴，全部记入个人账户。居民补充养老保险、政府缴费补贴部分在个人账户中单项记载。个人账户储存额，每年参照我省企业职工基本养老保险个人账户记账利率计息。
第八条 男年满60周岁、女年满55周岁，未享受养老待遇的本市户籍居民，可以按月领取居民养老保险待遇。
本办法实施或户籍迁入时，男年满60周岁、女年满55周岁，未享受养老待遇的本市户籍居民，可不用缴费，按月领取基础养老金；距领取年龄不足15年的，应按年缴费，也允许补足，累计缴费年限不超过15年；距领取年龄超过15年的，应按年缴费，累计缴费不少于15年，不满规定年限应一次性补缴。
第九条 参保人员在参保缴费期间跨统筹地区迁移户口时，应办理居民养老保险关系转移手续，将其居民养老保险关系及个人账户储存额转入新参保地，按新参保地规定参保缴费。无法转移的，经本人申请，将个人账户储存额中非政府补贴资金部分一次性支付给本人，同时终止居民养老保险关系。
参保人员在领取居民养老保险待遇期间跨统筹地区迁移户口时，应将其居民养老保险个人账户（含补充养老保险）余额中非政府补贴资金部分一次性支付给本人，同时终止居民养老保险关系。
第十条 符合本办法第八条规定条件的参保人员，由社会保险经办机构从核准的待遇享受之月起，委托银行等机构按月发给居民养老金。
居民养老金包括基础养老金、个人账户养老金，按月支付终身。
基础养老金标准每人每月最低为130元，各市（区）政府可根据当地实际情况适当提高标准，对缴费年限超过15年的参保人员，从第16年起，每超过1年，基础养老金可加发1%。
个人账户养老金的月计发标准为个人账户储存额除以计发月数，计发月数按企业职工基本养老保险的规定执行。
个人账户养老金部分按照先个人缴费和集体补助，后政府补贴的顺序在参保人员居民养老保险个人账户储存额中列支。补充养老金按照先个人缴费，后政府补贴的顺序在补充养老保险储存额中列支。个人账户和补充养老保险储存额全部支付完毕的，由政府财政承担。
享受居民养老保险待遇的老年居民逐步实行社会化管理，有条件的地区可参照企业退休人员纳入社会化管理，费用标准由财政预算安排。
第十一条 根据国家、省城乡居民养老保险待遇调整政策、全市经济社会发展情况以及参保人员的参保缴费情况，适时调整个人缴费、政府补贴标准，并建立与缴费挂钩的正常调整机制，逐步提高居民养老保险待遇水平。
第十二条 参保人员在缴费期间或领取居民养老保险待遇期间亡故的，其遗属可以领取一次性丧葬补助金，具体标准由各市（区）确定，其个人账户储存额或余额中非政府补贴资金部分，可以依法继承。政府补贴资金用于继续支付其他参保人的基础养老金。领取居民养老金的居民自亡故次月起停止享受居民养老金。
第十三条 本办法实施后,原农村养老保险参保缴费及享受待遇的人员转入居民养老保险缴费或享受待遇，原养老保险关系终止，农村养老保险缴费年限转为居民养老保险缴费年限。农村养老保险基金并入居民养老保险基金。原享受城镇老年居民养老补贴人员转入居民养老保险，享受居民养老保险待遇，原待遇终止。
居民养老保险与企业职工基本养老保险可以转移接续，具体办法按国家、省有关政策规定执行。各地可按制度要求探索行之有效的转移方式。
第十四条 居民养老保险基金纳入社会保障基金财政专户管理，实行收支两条线管理，单独记账、核算，按有关规定实现保值增值。各级人力资源社会保障部门要切实履行居民养老保险基金的督查职责，制定完善居民养老保险各项业务管理规章制度，规范业务程序，建立健全内控制度和基金稽核制度，对基金的筹集、上解、划拨、发放进行监控和定期检查，并定期披露居民养老保险基金筹集和支付信息，做到公开透明，加强社会监督。财政、监察、审计部门按各自职责实施监督，严禁挤占挪用，确保基金安全。
第十五条 加强经办能力建设，按照职责履行需要，依托现有各级社会保险经办机构，在增加必要人员、给予必要经费保障的基础上，开展居民养老保险业务经办工作。各地要建立居民养老保险信息管理系统，纳入社会保障信息管理系统(“金保工程”)建设，全面记录居民参保缴费和养老保险待遇领取情况，并与其他公民信息管理系统实现信息资源共享。要大力推行信息化手段，方便参保人缴费、养老待遇领取和本人信息查询。街道（镇）和社区（村）要明确专人负责居民养老保险工作。
第十六条 各市（区）可按照本办法制定当地的居民养老保险制度实施办法，并报省新型农村和城镇居民社会养老保险工作领导小组办公室备案后执行，重要情况及时报告。
第十七条 本办法的实施细则由各地人力资源和社会保障局会同当地财政局另行制定。
居民养老保险基金财务管理办法由各级财政局另行制定。
第十八条 本办法自2012年1月1日起施行，原《苏州市区城镇老年居民养老补贴暂行办法》（苏府〔2007〕25号）、《苏州市新型农村社会养老保险管理办法》（苏府规字〔2010〕10号）文件同时废止。