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对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避/吕明臣

时间:2024-07-16 03:56:23 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8964
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对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避

吕明臣


  “人性本善”还是“人性本恶”素来都一个有争论的哲学命题,但现实生活中欺诈无处不在已成为人们的一个共识。

  请看实例:甲为贪图享乐的无业游民,手中仅有一套父母留给他的住房。为了多搞点“零用钱”花,甲绞尽脑汁终于想出了一条妙计。甲先将自己的房子租给了乙,租期20年,租金40万。后甲又将该房卖给了丙,价款40万,办理了过户手续。这样,甲仅拿出一套价值40万的房子,却得到了80万的收益,真是绝顶聪明的“高手”啊!问题是,根据“买卖不破租赁”的法律规则,乙的承租权受到法律保护,丙无权在乙20年的承租期间内使用该房屋。甲隐瞒该房屋已出租的事实而将其卖给不知情的丙,对丙构成了无情的欺诈!

  买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第11条对此的规定为:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。《民通意见》119条也有类似规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。根据此规则,房屋租赁合同不仅具有债权效力,更具有了物权效力!

  丙有了房屋的所有权,却不能对其使用,此时丙极为懊恼,欲请律师为其维护权益。笔者认为丙有两条路可以选择:一是起诉甲违约,要求甲赔偿损失;二是起诉甲构成欺诈,要求解除合同,返还本金及利息。从表面上看甲似乎维权有道,而事实是甲为远亲近邻所公认的“败家子”,甲所得的80万元早以被挥霍一空。甲根本就无力赔偿损失或是返还本金及利息!

  因甲的欺诈,丙蒙受重大损失。有人可能会说,丙太傻,这么一大笔交易,请个律师把把关就不会被骗了。实际上,丙买房过程中有律师的全程陪同!问题是,甲与乙的房屋租赁合同并未进行任何的登记或公示,即使是律师也无从查知!

  《城市房地产管理法》第54条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同那个,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、维修责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。此处的登记仅为备案性质而无其他法律效力,造成了现实中大量的房屋租赁合同都没有办理登记,从而也就催生了大量的“甲”来钻法律的空子,屡屡欺诈得手。

  笔者认为,规避此欺诈的一个可行方案是:通过立法,将经过登记备案的房屋租赁合同赋予其物权效力,而没有经过登记备案的房屋租赁合同则仅具有债权效力。如此一来,要想取得物权效力,使用“买卖不破租赁”规则,就必须对房屋租赁合同进行登记;而没有经过登记,则仅具有对内效力即债权效力,不具有对外效力,不能适用“买卖不破租赁”规则。这样,消费者在买房时就可以去房屋租赁合同登记备案机关查询相关房屋的出租情况,从而有效避免此类欺诈的发生。


印发《关于制止盲目建设、重复建设的几项规定》的通知

中国建设银行


印发《关于制止盲目建设、重复建设的几项规定》的通知

1981年3月26日,中国人民建设银行

各省、市、自治区计委、建委、财政厅,国务院各部、委、总局:
在当前的基本建设中,盲目上项目、重复建设造成的损失浪费相当严重。国务院领导同志指示,要搞出几条规定,采取必要的措施加以制止。据此,我们在调查研究的基础上,参考过去的一些规定,草拟了《关于制止盲目建设、重复建设的几项规定》,曾印发全国省长、市长、自治区主席会议和全国计划会议进行讨论修改,认为在"六五"计划确定之前,确实需要搞这么个规定。现印发你们参照执行。各省、市、自治区,各部门可按照本规定的精神,结合本地区、本部门的具体情况,拟订实施办法,并抄送我们。

附件:关于制止盲目建设、重复建设的几项规定
为了认真贯彻执行国民经济调整的方针,坚决缩短基本建设战线,制止盲目建设和重复建设,充分发挥投资效果,特作如下规定。
一、不准搞资源不清的项目。
开发金属矿山、煤矿、石油、天然气、化学矿山以及其他非金属矿山和水利资源等,必须按地质勘探程序进行勘探。一定要把资源储量、品位、开采价值搞得准确可靠,并编制地质勘探报告,按隶属关系报经矿产储量委员会批准后,才能据以制订合理的开发建设方案。不得在资源不清的情况下盲目编制计划任务书和进行设计;更不得边勘探、边设计、边建设。正在建设的矿山,凡资源尚未查清的要立即停下来补充勘探,把资源落实后补办审批手续,再继续建设。
二、不准搞工程地质、水文地质不清的项目。
选定矿山、工厂、铁路、水坝等的建设地址,必须把工程地质条件和水文地质条件搞准确,并写出书面报告,经主管部门批准。不得在这些基本自然条件和工程条件尚未搞清的情况下盲目定点,开工建设。正在建设的项目,工程地质、水文地质问题较大的,应限期补做工作。采取措施后仍不能解决的,要停止建设。
三、不准搞工艺不过关的项目。
建设项目采用新工艺、新技术、新设备、新材料,必须经过科学的工业试验和鉴定,成熟可靠,并经主管部门组织技术经济专家论证后,才能在建设上应用。不准盲目求新,把基建项目当作试验厂来搞。正在建设的项目,如果工艺不过关,应停止建设。
四、不准搞工艺技术十分落后、消耗过高的项目。
凡是工艺技术十分落后,原材料、燃料动力消耗过高,建成后就得改造或长期亏损的项目,一律不准再建。各部门应在设规范中对此做出具体规定。
五、不准搞协作配套条件不落实的项目。
新建扩建项目所需的原料燃料、供电供水、交通运输等主要协作条件和配套项目,一定要落实。凡上述条件未落实的,一律不能列入国家计划。在建项目主要外部协作条件和配套项目不落实的,必须在安排落实后,才能继续建设。
六、不准搞污染环境而无治理方案的项目。
基本建设项目的"三废"治理措施,必须与主体工程同时设计、同时建设、同时投产。严重污染环境,治理方案不落实或技术不过关的项目,一律不准继续建设。
七、不准搞"长线产品项目。
在一个省、市、自治区或一个部门范围内,凡是现有的生产能力没有充分发挥,生产任务不足,或产品积压无销路的"长线"产品项目,不准再新建或扩建。有些在一个地区、一个部门是"短线"但从全国来看是"长线"的产品,一般说不再新建。
八、不准搞重复建设的项目。
要打破部门界限、地区界限、军品民品的界限,凡是在地区间、部门间、行业间通过组织专业化协作和改组、联合等办法能解决的生产能力,不准再搞新建扩建项目。不得只从本部门、本地区的需要和方便出发自成体系,重复布点,浪费资财。各级计委、建委要会同主管部门统一规划,联合选厂,综合利用资源,统一平衡生产能力。
九、不准搞"大而全""小而全"的项目。
就一个建设项目本身来讲,要打破样样俱全,"万事不求人"的建设模式,实行广泛的联合和协作。大中型项目中的机修、铸锻分厂(或车间),不准再新建扩建,在建的应停缓或合并。相邻建设项目的水、电、路、汽、通讯等辅助设施及其他公用工程,由各级计委、建委和主管部门统一规划,实行联合投资,统一建设,共同使用,不得各搞一套。
十、不准搞同现有生产企业争原料的项目。
凡是现有生产企业因缺少原料和燃料动力而开工不足的,各部门、各地区不准再新建扩建同类项目。凡是按计划规定应调出原料的地区,不准截留外调原料或供次留好,建厂自用。
当前绵花、烟叶、原油等原料供应不足,在最近几年,一律不准新建扩建绵纺织厂、卷烟厂、小酒厂、小肥皂厂、小皮革厂、炼油厂(一次加工能力)、小石油化工厂、小化肥厂等加工工业项目。
十一、不准盲目引进项目。
引进成套项目(包括成套进口、政府贷款、补偿贸易、合资经营等各种形式),必须做好可行性研究,进行技术经济论证,认真落实偿还能力及国内建设和配和条件,经过多方案比较,选择最佳方案,报送国家进出口委、国家计委、国家建委、财政部等综合部门审查平衡并报国务院批准后,才能与外商签订合同。国内工作尚未做好,不准与外商进行谈判,签订合同。可行性报告中的各项条件及计算,如有错误或不落实之处,应由主管部门及承担协作部门负责。
各部门、各地区引进大中型成套项目、设备、生产线、来料加工装配线等统由进出口委会同计委、建委、经委、机械委和财政部联合审查,统一安排。不准盲目引进、多头引进、重复引进。
十二、不准搞"楼堂馆所"。
要坚决执行国务院关于严禁擅自兴建"楼堂馆所"的规定(具体划分标准,按一九七八年计计字234号文附件之三"关于楼堂馆所和一般房屋建筑的界限"执行)。各地区、各部门、各单位的自筹资金,应按国家规定的使用方向首先用于职工住宅、市政工程、环境保护、安全生产、文化教育卫生、商业服务等改善广大人民生活的建设,不准以任何借口兴建会堂、礼堂、宾馆、高标准的住宅。
对以上各条,各部门、各地区、各单位都要认真执行。今后,新上项目凡不符合上述规定的,计划、基建部门不予列计划,银行不拨资金或贷款,物资部门不供应设备材料,施工单位不得施工。
今后新上项目都必须坚持统一计划,坚持按基本建设程序办事。一切基本建设项目(包括用各种自筹资金、银行贷款和利用外资安排的项目以及挖革改措施中属于基本建设性质的项目)都要纳入基建计划,以各级计为为主,会同各级建委综合平衡,统筹安排。根据中央和国务院领导同志指示,任何领导个人非经计划、基建部门综合平衡,不得随意定方案,定厂址,批条子,上项目。违反规定的程序,乱上项目,造成重大损失的,要追究主管部门申报者和批准者的责任,直至追究法律责任。
各部门和各省、市、自治区可按本规定的精神,制订具体实施办法。



广东省人民代表大会常务委员会关于修改《广东省森林防火管理规定》有关条文的决定

广东省人大常委会


广东省人民代表大会常务委员会关于修改《广东省森林防火管理规定》有关条文的决定


(2003年7月25日广东省第十届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 2003年7月25日广东省人民代表大会常务委员会公告第13号公布)



广东省第十届人民代表大会常务委员会第五次会议决定对《广东省森林防火管理规定》第八条作如下修改:

“铁路、交通部门应对行驶在林区内的机动车辆的司乘人员和旅客加强防火安全教育,禁止司乘人员和旅客随地丢弃烟头、遗下火种。

精神病患者进入林区的,应由其监护人实行监护;没有监护人或者监护人难以确定的,由当地森林防火部门或者森林公安机关将其带离林区,防止其行为不当引起火灾。”

本决定自公布之日起施行。

《广东省森林防火管理规定》根据本决定作相应的修正,重新公布。



附:广东省森林防火管理规定(2003年修正本)

(1995年11月21日广东省第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过 根据1997年9月22日广东省第八届人民代表大会常务委员会第三十一次会议《关于修改〈广东省森林防火管理规定〉第十八条的决定》第一次修正 根据2003年7月25日广东省第十届人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈广东省森林防火管理规定〉有关条文的决定》第二次修正)

第一条 为保护森林资源,巩固造林绿化成果,根据《中华人民共和国森林法》、《森林防火条例》,结合我省实际,制定本规定。

第二条 本规定适用于我省行政区域内除城市市区以外的森林、林木和林地的防火工作。

第三条 各级人民政府实行森林防火工作行政领导负责制。各级林业主管部门对森林防火工作负有重要责任。公安消防等有关部门应当协同做好森林防火工作。

各级森林防火指挥部负责组织、协调、检查、监督本行政区域内的森林防火工作。县级以上人民政府应当健全森林防火指挥部办公室,配备专职干部,负责日常工作。

第四条 我省森林特别防火期为每年9月1日至次年4月15日。在森林特别防火期内,各级森林防火指挥部办公室实行24小时值班,严密监测火情动态,做好预防和扑救的准备工作。

元旦、春节、元宵、清明、中秋、重阳、国庆等节日期间,各级森林防火指挥部办公室应当加强野外用火监测,严防森林火灾发生。

在四级以上高火险天气,县级以上人民政府可根据实际情况划定森林防火戒严区,发布戒严通告,在戒严区内禁止带火种进山和一切野外用火。

第五条 在特别防火期内,禁止在林内和林缘用火。因特殊情况确需用火的,必须经县级以上人民政府或授权单位批准,并采取安全措施。

第六条 各级人民政府应当在有林地内,根据地形地势,开设防火线或营造阔叶树防火林带。

林区内的工矿企业、生产作业点(场)、居民点,应当在靠近林缘地带开设10米宽以上的防火隔离带。

第七条 凡雇请人员进入林区作业的单位和个人,应当对其加强管理,采取防火措施,防止发生森林火灾,如发生森林火灾,雇主应负连带经济赔偿责任。

第八条 铁路、交通部门应对行驶在林区内的机动车辆的司乘人员和旅客加强防火安全教育,禁止司乘人员和旅客随地丢弃烟头、遗下火种。

精神病患者进入林区的,应由其监护人实行监护;没有监护人或者监护人难以确定的,由当地森林防火部门或者森林公安机关将其带离林区,防止其行为不当引起火灾。

第九条 每年9月为森林防火宣传月。各级人民政府应当组织森林防火法律法规的宣传教育。在森林特别防火期内,报刊、电视、广播等新闻媒介应当开展森林防火的宣传教育。山区的中小学校可增设森林防火知识辅导课。

第十条 各级人民政府根据林区的不同要求,设立火情了望台和火情报警站。

第十一条 森林火灾的扑救,实行以专业队为主,专业队与群众相结合,军警民相结合。

山区县(区、市)应组建精干的森林防火专业队,乡镇应当组建以基干民兵和护林员为骨干的森林防火队,发生森林火灾时,可由县级森林防火指挥部统一指挥、调度。非山区县也应组建森林防火队伍。对森林防火队伍加强专业培训,并配备扑火机具、通讯器材及交通运输工具等设备。

县级以上人民政府及其林业主管部门应当支持森林防火专业队建立生产基地。

扑救森林火灾不得动员老弱病残人员、孕妇、初中学生、小学生参加。

第十二条 有森林防火任务的县(区、市),各机关、企事业单位应承担扑救森林火灾的义务;任何单位和个人在发现火警的时候,都应当迅速准确地报警,并积极参加扑救。

第十三条 在森林特别防火期内,由各级气象部门通过广播、电视每天发布森林火险天气预报,省气象部门应当做好林火的卫星监测工作。

第十四条 凡发生森林火灾,各级森林防火指挥部办公室必须按照规定逐级上报。

地级市森林防火指挥部或者林业主管部门对下列森林火灾,在组织扑救的同时,应当立即报告省森林防火指挥部办公室:

(一)属于省或地级市交界地区发生的森林火灾;

(二)受害森林面积在10公顷以上尚未扑灭的火灾;

(三)造成一人以上死亡或三人以上重伤的森林火灾;

(四)威胁居民区和林区内重要设施的森林火灾;

(五)需要支援扑救的森林火灾。

县级以上森林防火指挥部设立森林火灾报警电话,由省邮电部门统一编码。

发生森林火灾,林业公安和当地公安机关应当立即调查起火时间、地点、原因、损失情况和追捕肇事人。

第十五条 森林防火经费由各级人民政府列入地方财政预算。

从育林基金、林业建设保护费、生态公益林效益补偿费和得益于林业的水电、松香、桂皮、旅游等收入中提取一定的比例用于森林防火的装备和基础设施建设。具体办法由省人民政府制定。

第十六条 对森林防火工作成绩显著的单位和个人,由同级或上级人民政府给予表彰奖励。

第十七条 森林防火负责人在任期内由于工作失职,致使本行政区域内年森林火灾受害面积占有林地面积超过1‰的,或造成一人以上死亡、三人以上重伤,或直接经济损失超过20万元的,由同级或上一级人民政府追究其领导责任。

森林防火工作人员玩忽职守,造成重大火灾的,由其所在单位或上一级主管部门给予行政处分。

构成犯罪的,由司法机关追究其刑事责任。

第十八条 违反本规定第四条第三款、第五条、第八条第一款,尚未引起森林火灾,或者因过失引起森林火灾,尚未造成重大损失的,按《森林防火条例》的规定处罚。

第十九条 本规定行政处罚由县级以上林业主管部门或授权森林防火指挥部办公室决定。罚款金额上缴地方财政用于森林防火。

第二十条 本规定自公布之日起施行。